<<収益物件の特徴とメリットを解説！>>大阪府下賃貸、売買、テナントのことならロイヤルホーム株式会社

収益物件とは、どのような物件を指すのでしょうか？収益物件を売却する理由を突き詰めて考えれば、希望価格・時期といった売却条件を想定できるでしょう。

また、収益物件の「利回り」を理解し、不動産情報を事前に収集することも、損をしない売却のためには大切です。

今回は、収益物件の売却メリットなどを解説するとともに、守口市の査定データや取引情報など、とりわけ守口市で収益物件の売却をお考えの方の参考になる情報をご紹介いたします。

収益物件を売却する理由は、人によって異なります。新しい物件に買い替えたい、生活設計の変更で売却したいなど、様々な理由が考えられるでしょう。いずれにせよ、売却を検討するなら、売却の理由をあらかじめ整理して、希望価格、時期などの売却条件を明確にしておきたいところです。

また、収益物件に関する基礎知識を持ち、物件の所在地近辺の不動産情報を把握しておくと、不動産会社担当者との相談がスムーズに進むでしょう。ここではまず、収益物件とは何かを解説し、売却のメリットについてお伝えします。

収益物件とは、毎月の賃貸収入（運用益）を得る目的で、個人や法人が所有する不動産のことです。種類としては賃貸マンション、アパート、オフィスビル、ホテル、倉庫などがあります。

なお、価格上昇時に売却して売上益を得る不動産物件とは、一般的に区別されているので注意が必要です。収益物件は、主に「住宅用」と「事業用」の2つに大きく分けられ、それぞれ次のような特徴があります。

賃貸一戸建て、アパート、賃貸マンションなどに代表される、居住を目的とした収益物件です。ファミリー向け、単身向けなどニーズの違いがあるのが特徴で、借り手の多くは個人になります。

オフィスビル、テナントビル、独立した店舗、商業施設、ホテル、倉庫など事業を目的とした収益物件です。借り手は個人か法人になります。長期の契約が期待され、安定した賃貸収入が得られるのが特徴です。ただし、景気などの影響を受けやすいというマイナス面もあることを覚えておきましょう。

物件情報として、以下のような点が表示されます。

収益物件を購入する場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用しましょう。金利は住宅ローンよりも高く、返済原資は家賃収入です。したがって審査では、借入主の属性ではなく物件の収益力が重視されます。

収益物件を検索する

収益物件の売却を検討する理由は、以下のようなものが挙げられるでしょう。

• 所有する物件を売却し、同市内の物件を買いたい

• 財産形成のため購入した物件を売却し、まとまった資金を得たい

   

• 所有する物件の将来的なリスクを考え、売却したい

   

理由、現状などを細かく分析することによって、自分はどのような時期にどれくらいの価格で売却したいのかといった、自分の希望する売却条件が見えてきます。

収益物件の売却を検討する際は売却価格に注目しがちです。希望の売却時期をおおまかに決めておくことも大切です。自分にとって売却メリットがあると判断したときが、売り時といえます。

収益物件には、購入・経営・売却の局面があり、メリットやデメリットは、どの物件のどの局面においてもあるものです。ここでは、収益物件を売却する一般的なメリットを3つご紹介します。

売却で得たまとまった資金は、より収益性の高い物件の購入に、あるいはローンの返済に充てるなど様々な用途に利用可能です。

収益物件において、所有者の損益は常に動いているといえます。売却することで損益を確定できれば、今後の計画が立てやすくなるでしょう。

収益物件の経営には、空室リスク、家賃滞納リスク、修繕リスク、不動産価格下落リスク、金利上昇リスクなど、様々なリスクが伴います。売却すればこれらのリスクから解放されるでしょう。

なお、売却の方法には、不動産会社が直接買い取る「買取」と、不動産会社が売主をサポートして買主との売買契約につなげる「仲介」の2種類があります。収益物件は定期的な収入が得られるメリットがある一方で、購入、経営、売却、どの局面においても多くの手間や手続きが求められるのです。なるべく手間なく売却したい方にとっては、買取を選択するのも一つの方法だといえるでしょう。

収益物件の売買情報で「利回り〇％」という表示をよく見かけるのではないでしょうか。また、「表面利回り」、「実質利回り」などの言葉も目にするものの、違いがわからないかもしれません。収益物件の売買を検討するなら、不動産投資における利回りについて理解を深めることも大切です。

ここでは、守口市や大阪府などの査定データをご紹介するとともに、利回りについて詳しく解説します。不動産会社に査定依頼をする前に、しっかり把握しておきましょう。

不動産の売買価格は、同じ物件でも不動産会社により異なります。なぜなら、様々な査定データをもとに個々に売買価格を算出しているからです。

収益物件の査定では、社会状況も重要なデータとなります。特に大型の住宅用物件や事業用物件においては、社会状況がマーケットに影響を与えることが少なくありません。そこで、査定依頼の前には幅広い情報収集が大切です。社会状況をある程度把握できていれば、例えば高齢者の需要を見込み、バリアフリーにリフォームするなど、売却前に自分なりの準備が可能となります。

以下では、守口市の社会状況の一部をご紹介しますので、守口市で収益物件の売買をお考えの方は参考にしてください。

守口市の人口は、令和3年（2021年）6月1日現在で14万3,296人。日本全国と同様に、守口市でも人口減少・少子高齢化が進んでいます。また、世帯数は増えている一方で世帯当たりの人口は減少。少人数世帯が増加しています。

平成28年（2016年）以降、守口市への転入人口は転出人口を上回っています。

インバウンドは、宿泊・商業施設など事業用収益物件の売買に影響を与えます。平成30年（2018年）の訪日外客数を見ると、大阪府は都道府県別訪問率ランキングで全国第2位。現在は、コロナ後の需要回復が期待されています。
（令和2年6月「第6次守口市総合計画書」より）

複数の不動産一括査定サイトよりピックアップした、守口市の査定データをご紹介します。※令和3年（2021年）8月確認

平成28年（2016年）の16.8万円から翌年には14.9万円へと下落。しかし令和元年（2019年）には17.4万円と再び上昇しました。

平成28年（2016年）53件、平成29年（2017年）39件、平成30年（2018年）15件、令和元年（2019年）57件です。

一般的に、売買の取引件数が多くマーケットが活発なときは早期売却の可能性が高くなり、売買の取引件数が少ないと競合物件が少ないため、高価格での売却が期待できます。

利回りとは、投資資金に対する利益（収益）の割合のことで、不動産投資においては、投資資金＝購入時の物件価格、利益＝年間賃貸収入と当てはめてみるとわかりやすいでしょう。不動産投資における利回りは、金融投資における利回りとはとらえ方が異なるので注意が必要です。

不動産投資における主な利回りは2つ。「表面利回り」、「実質利回り」です。それぞれの利回りについて解説します。

物件価格に対する年間賃貸収入の割合のことです。

計算式：表面利回り＝年間賃貸収入÷物件価格×100

例えば、物件価格が6,000万円、年間賃貸収入が600万円とすると、「600万円÷6,000万円×100=10」なので、表面利回りは10%です。

ちなみに、表面利回りと同じ計算式で算出されるものに「想定利回り」があります。想定利回りとは、満室の場合の年間賃貸収入で算出した想定上の利回りのことです。一戸建てや区分マンションでは表面利回り＝想定利回りとなります。

物件価格＋購入時経費（税金など）に対する、年間賃貸収入－維持費（管理費など）の割合です。より実態に近い数字になります。

計算式：（年間賃貸収入－維持費）÷（不動産物件価格＋購入時経費）×100

例えば表面利回りの例と同じ物件価格が6,000万円、年間賃貸収入が600万円の物件で、維持費が100万円、購入時経費が250万円とすると、「（600万円－100万円）÷（6,000万円＋250万円）×100＝8」なので、実質利回りは8％になります。

表面利回りは、物件を比較するうえで便利な数値なので、広告の表示には表面利回りが使われることが多いです。しかしあくまで実態に近いのは実質利回りです。表面利回りを見る際は、次の点に注意しましょう。

• 高利回りの物件は内容を精査する

• 中古マンションは将来の空室率に注意する

• 比較検討して物件を絞り込んだら、実質利回りで考える

実質利回りの算出や、詳細なシミュレーションについては不動産会社に相談するのがおすすめです。

今回は収益物件とは何か、売却メリット、守口市の査定データや取引情報について解説しました。収益物件の売却をお考えの際には、こうした情報について把握しておくことが大切です。

守口市で収益物件の売却をご検討中なら、ロイヤルホーム株式会社へぜひご相談ください。女性が代表の不動産会社ならではの視点でアドバイスし、お客様にとって納得のいく売却プランをご提案させていただきます。

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